Prenájom nehnuteľnosti môže byť realizovaný v dvoch formách a teda bez živnostenského oprávnenia, alebo na základe živnostenského oprávnenia. Spôsob, akým sa nehnuteľnosť prenajíma má vplyv na výpočet dane z príjmov, sociálneho poistenia a zdravotného poistenia súvisiaceho s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti.
Prenajímať nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia je podľa zákona možné, len ak sa popri prenájme poskytujú len základné služby spojené s prenájmom. Takýto prenájom je označovaný z hľadiska druhov príjmov za príjem z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.
V opačnom prípade, kedy sa súčasne s prenájmom nehnuteľnosti poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom (napríklad upratovacie služby), jedná sa už o živnostenské podnikanie. Pri takomto druhu prenájmu je potrebné získať najskôr osvedčenie o živnostenskom oprávnení. Podľa zákona budú príjmy z prenájmu nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb patriť medzi príjmy z podnikania.
Medzi príjmy pri prenájme nehnuteľností patria všetky príjmy, ktoré sú dosiahnuté v súvislosti s prenájmom danej nehnuteľnosti a ide predovšetkým o nájomné, ktoré za prenájom platia nájomcovia. V praxi mnoho krát požaduje prenajímateľ od nájomcu pred začiatkom prenájmu aj uhradenie zábezpeky v určitej výške, pre prípadné porušenie povinností nájomcu. Uvedená suma zábezpeky predstavuje pre prenajímateľa nehnuteľnosti príjem a je teda zahrňovaná do základu dane z príjmu.
Výška nájomného pri prenajímaní nehnuteľnosti sa skladá z dvoch častí. Prvá je právo užívať nehnuteľnosť a druhá časť je za energie a ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti. Časť platená za užívanie nehnuteľnosti je vždy príjmom prenajímateľa. V prípade zložky hradenej za energie sú tieto možnosti:
- Ak nájomca uhrádza platby za energie a ostatné služby prenajímateľovi a ten ich ďalej platí dodávateľom služieb, táto časť nájomného je považovaná za príjem prenajímateľa.
- A nájomca uhrádza platby za energie a ostatné služby priamo dodávateľovi, ale zmluvný vzťah s dodávateľom má prenajímateľ, budú aj tieto platby príjmom prenajímateľa (ide o nepeňažný príjem).
- Ak nájomca uhrádza platby za energie a ostatné služby priamo dodávateľovi, s ktorým má nájomca uzatvorený zmluvný vzťah, tieto platby už nie sú príjmom prenajímateľa.
Legislatíva zákona o dani z príjmov ponúka prenajímateľom možnosť zníženia dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti a to v prípade, ak príjmy nepresiahnu v zdaňovacom období 500 EUR, sú oslobodené od dane z príjmov. Ak však príjmy presiahnu sumu 500 EUR, do základu dane sa zahŕňajú len príjmy nad túto ustanovenú sumu. Toto oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 EURsa uplatňuje v daňovom priznaní (ďalej „DP“). Pre zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa používa DP typ B. V tomto DP sa oslobodenie neuplatňuje v nejakom osobitnom riadku, ale priamo v tabuľke číslo 1 na jej jedenástom riadku.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti sa nedá dosiahnuť daňová strata, ale len základ dane. Základ dane predstavuje rozdiel, o ktorý sú zdaniteľné príjmy vyššie ako daňové výdavky pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období. Po skončení každého roka je treba, spravidla do konca marca nasledujúceho roka, podať daňové priznanie typ B.
Pri prenájme nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia nie je možné uplatňovať si paušálne výdavky, prenajímateľ pri zisťovaní základu dane vychádza buď z daňovej evidencie, jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva.
